A) Généralités sur les sociétés immobilières aux Émirats arabes unis et leur imposition

Aux Émirats arabes unis, plusieurs types de sociétés peuvent détenir des biens immobiliers :

• • Les sociétés Mainland (c’est-à-dire les sociétés commerciales enregistrées hors Free Zones) peuvent désormais être détenues à 100 % par des investisseurs étrangers, sans obligation de sponsor local, grâce aux réformes légales entrées en vigueur en 2021. Ces sociétés peuvent acquérir des biens immobiliers situés dans les zones « freehold » ouvertes aux étrangers, après enregistrement auprès du Dubai Land Department (DLD) ou de l’autorité compétente selon l’émirat concerné.

   

• • Les sociétés établies dans certaines Free Zones peuvent également détenir des biens immobiliers. Des Free Zones telles que le Dubai Multi Commodities Centre (DMCC), le Dubai International Financial Centre (DIFC) ou encore l’Abu Dhabi Global Market (ADGM) autorisent, sous conditions, leurs sociétés à acquérir des biens immobiliers situés dans les zones « freehold » définies par la législation locale. Toutefois, l’achat immobilier par une société Free Zone doit être préalablement enregistré auprès du DLD et dépend de l’acceptation par l’autorité de régulation immobilière. L’acquisition est généralement destinée à un usage propre ou à un investissement passif, sauf si la société détient une licence d’activité immobilière spécifique.

   

• • Les sociétés offshore locales, comme les JAFZA Offshore Companies (créées dans la Jebel Ali Free Zone) ou les RAK ICC Offshore Companies (Ras Al Khaimah International Corporate Centre), sont également autorisées à acquérir des biens immobiliers à Dubaï dans les zones « freehold », sous réserve d’enregistrement auprès du Dubai Land Department et du respect des obligations de déclaration des bénéficiaires effectifs (UBO).

   

En ce qui concerne la mise en location des biens immobiliers, une société peut louer un bien qu’elle possède, mais sous des conditions précises. Pour une location passive (par exemple, un bail résidentiel classique de longue durée à un particulier), il n’est pas nécessaire d’obtenir une licence commerciale spécifique supplémentaire. En revanche, si la société souhaite exploiter activement le bien immobilier (par exemple via de la location courte durée type Airbnb, location touristique ou mise en location de bureaux commerciaux), elle devra obtenir une licence immobilière ou touristique adaptée. Cette licence est délivrée par les autorités compétentes, notamment par le Dubai Tourism and Commerce Marketing Department (DTCM) pour les activités de la location courte durée, ou par l’autorité de la Free Zone si l’activité est exercée dans son périmètre.

Depuis le 1^er juin 2023, les Émirats arabes unis appliquent un impôt fédéral sur les sociétés, la Corporate Tax, au taux standard de 9 %, sur le profit net imposable. Ce régime fiscal concerne les sociétés locales (Mainland) ainsi que certaines sociétés des Free Zones sous conditions. Néanmoins, un seuil d’exonération s’applique : les bénéfices annuels inférieurs à 375 000 AED sont exonérés d’impôt, ce qui équivaut en 2025 à environ 90 000 EUR. Les gains en capitaux, notamment les plus-values résultant de la cession d’immeubles ou de participations (actions ou parts), sont en principe soumis à la Corporate Tax.

Toutefois, plusieurs exceptions existent : d’une part, les particuliers qui vendent à titre privé un bien immobilier ou les actions de sociétés ne sont pas soumis à cette taxe ; d’autre part, les sociétés peuvent bénéficier d’une exonération sur les gains de cession de participations (« participation exemption ») si elles remplissent certaines conditions, notamment la détention de plus de 5 % des titres pendant au moins 12 mois. De plus, les sociétés établies dans des Free Zones qualifiées peuvent, sous respect strict des critères imposés, bénéficier d’un taux réduit de 0 % sur certains types de revenus, sous réserve de ne pas exercer d’activité immobilière en Mainland. Ainsi, en matière de gains en capitaux, l’imposition effective dépend du statut du cédant (particulier ou société), de la localisation de l’actif et du respect des régimes d’exonération disponibles.

B) L’imposition des bénéfices provenant de la location ou de la vente du bien immobilier situé aux Émirats arabes unis

Conformément à l’article 6-1 CDI FR-EAU, les bénéfices d’une entreprise d’un état contractant ne sont imposables que dans l’état de sa résidence, à moins que l’entreprise n’exerce son activité dans un autre état par l’intermédiaire d’un établissement stable qui y est situé. Dans cette éventualité, l’état où se trouve l’établissement stable impose les bénéfices qui lui sont attribuables.     

Toutefois l’article 6-6 CDI FR-EAU prévoit que lorsque les bénéfices comprennent des éléments de revenu traités séparément dans d’autres articles de la Convention les dispositions de ces articles ne sont pas affectées par les dispositions de l’article 6.

Ainsi, comme déjà exposé ci-dessus, les revenus provenant de biens immobiliers (loyers, etc.) sont imposables dans l’état où les biens sont situés. Il en va de même des gains en capital résultant de la vente de ceux-ci.

En conséquence, tant les loyers perçus que les gains en capital réalisés par une société immobilière locale des émirats arabes unis seront imposés dans ce pays uniquement, généralement au taux de 9% seulement ou à zéro en cas d’utilisation d’une société offshore locale.  

Il convient toutefois de relever un point important. La France dispose d’un arsenal juridique renforcé de normes internes et conventionnelles afin de lutter contre l’utilisation abusive de sociétés offshore à des fins d’évasion fiscale. Ces dispositifs visent à imposer en France les revenus dissimulés via des structures étrangères, comme par exemple en recourant à des entités fictives (boites-aux-lettres) situées aux Émirats arabes unis.

On citera par exemple, outre l’IFI qui s’applique également aux immeubles détenus indirectement par l’intermédiaire de sociétés, quelle que soit leur localisation (voir ci-dessous), l’article 123 bis du CGI, lequel permet l’imposition en France des revenus non distribués, de structures établies dans un État à fiscalité privilégiée et dont les actifs sont principalement financiers (valeurs mobilières, créances, dépôts, etc.) ; l’article 238 A du CGI qui permet de refuser la déductibilité des sommes versées par une entreprise française à une entité étrangère située dans un État à fiscalité privilégiée (à noter que les Émirats arabes unis ne figurent pas sur la liste française des États et territoires non coopératifs (ETNC) auxquels on applique une fiscalité très défavorable par exemple sur les retenues à la source (75%) ou une présomption d’abus fiscal) ; l’article 155 A du CGI qui permet de requalifier en revenus imposables en France les sommes perçues par une société étrangère sans autonomie réelle, lorsque ces revenus rémunèrent en fait une activité professionnelle exercée depuis la France ; les articles 119 bis et 119 bis A du CGI (retenue à la source des revenus de capitaux mobiliers (dividendes notamment) versés par une société française à un non-résident, y compris les montages « CumCum ») ; l’échange automatique d’informations financières (CRS) de l’OCDE ; ou encore les articles 1649 A et 1649 AB du CGI qui imposent des obligations déclaratives à la charge des résidents fiscaux français en matière de comptes et entités détenus à l’étranger ; sans oublier l’abus de droit fiscal, utilisé par l’administration pour écarter certains montages juridiques ou fiscaux, même légaux en apparence, lorsqu’ils visent uniquement ou principalement à éluder l’impôt (articles L64 et L64 A du Livre des procédures fiscales (LPF) et 205 A du CGI).

Sous l’angle de la CDI FR-EAU, on citera l’application de deux dispositions anti-abus suivantes :

Tout d’abord, l’article 5-4 prévoit que lorsque la propriété d’actions, parts ou autres droits dans une société ou une autre personne morale donne au propriétaire la jouissance de biens immobiliers situés dans un État et détenus par cette société ou cette autre personne morale, les revenus que le propriétaire tire de l’utilisation directe, de la location ou de l’usage sous toute autre forme de son droit de jouissance sont imposables dans cet État.

Le « revenu » visé inclut ici la valeur économique de l’usage personnel d’un bien immobilier, même gratuitement, lorsque cet usage est réservé à l’actionnaire ou à une personne liée (abandon de loyer, considéré comme un acte anormal de gestion par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt, pouvant conduire dans les cas extrêmes à de l’abus de biens sociaux).

Dans le cas d’espèce, l’article 5-4 de la CDI FR-EAU autorise les émirats arabes unis à imposer l’individu, mais n’interdit pas à la France de le taxer aussi, en tant qu’État de résidence du contribuable, à tout le moins de prendre en considération ces revenus pour le taux d’imposition. La prudence est donc de mise en cas de mise à disposition gratuite d’un logement par la société locale.

D’après l’article 19-1, 2^ème paragraphe, 2^ème hypothèse de la CDI FR-EAU, tout revenu réalisé par un résident de France par l’intermédiaire d’un établissement stable, ou d’une base fixe, situé aux Émirats arabes unis à des fins principalement fiscales, peut être taxé en France dans les mains de la personne physique directement. Un crédit d’impôt égal au montant des impôts payés aux émirat arabes unis est accordé mais ne peut toutefois excéder le montant de l’impôt français correspondant à ces revenus. En faisant une interprétation large de cette disposition la France pourrait, en cas de montage à des fins d’évasion fiscale, ignorer l’existence de la personne morale constituée artificiellement aux seules fins d’éluder l’impôt et imposer le contribuable directement sur la base des règles sur les établissements stables et les installations fixes d’affaires.

Afin d’éviter l’application des dispositifs anti-abus ci-dessus, il est essentiel que la société étrangère interposée soit dotée d’une autonomie économique réelle. Cela implique que l’entité dispose d’une substance propre, à savoir des locaux professionnels (et non pas simplement une boite postale ou des bureaux virtuels), des moyens humains et matériels adaptés à son activité (y compris un compte bancaire local utilisé activement), une comptabilité distincte, ainsi qu’une direction autonome prenant des décisions localement (procès-verbaux, assemblées, décisions clés effectives, etc.).

La société doit exercer une activité économique réelle, générer de la valeur sur place, idéalement être imposée localement, et démontrer un lien économique objectif avec l’État d’établissement, au-delà de toute considération fiscale.

À défaut, la structure peut être considérée comme fictive, abusive ou purement interposée, entraînant la réintégration de ses revenus entre les mains du contribuable résident français ou la non-déductibilité des charges qui lui sont versées.

La justification de cette autonomie doit être documentée, traçable et cohérente avec la réalité des opérations, notamment en cas de contrôle.

En résumé, seule une entité pleinement active et justifiée économiquement échappe au risque de requalification ou d’imposition en France sur ses revenus ou son patrimoine. Ainsi, la majorité des sociétés Free Zones ou offshore aux Émirats arabes unis ne remplissent pas spontanément les conditions exigées par l’administration fiscale française pour être considérées comme dotées d’une autonomie réelle. Au contraire, une société Mainland aux Émirats arabes unis, bien structurée, avec une substance économique réelle et taxée à 9 %, peut échapper aux requalifications fiscales françaises et être reconnue comme une véritable entité opérationnelle. Elle est nettement plus crédible fiscalement qu’une société offshore ou une Free Zone passive, à condition d’être cohérente dans sa gestion et ses justifications.

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En principe, à défaut de disposition expresse dans la CDI, la vente d’actions de sociétés immobilières est traitée comme une vente d’actifs mobiliers (Commentaire OCDE, n°23 ad. Art. 13, qui renvoie aux paragraphe 28.3 et 28.12). L’état de résidence du vendeur a donc le droit d’imposer le gain afférent à une telle vente (ici la France exclusivement sur la base de l’article 11-2 CDI FR-EAU, sauf si la vente des actions se rattache effectivement à une d’activité industrielle ou commerciale exercée aux émirats arabes unis par le cédant par l’intermédiaire d’un établissement stable qui y est situé).

Toutefois, l’article 11-1b) de la CDI FR-EAU indique que les gains provenant de l’aliénation d’actions ou de parts dans une société dont l’actif est constitué pour plus de 80 p. cent de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens sont imposables dans l’État où ces biens immobiliers sont situés, lorsque, selon la législation de cet État, ces gains sont soumis au même régime fiscal que les gains provenant de l’aliénation de biens immobiliers. Pour l’application de cette disposition, ne sont pas pris en considération les immeubles affectés par cette société à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole, ou à l’exercice d’une profession indépendante. En l’espèce, comme déjà relevé, la vente d’actions d’une société immobilière n’est pas imposable aux émirats arabes unis.

En outre, l’article 19-1 CDI FR-EAU prévoit toujours qu’un crédit d’impôt à hauteur de l’impôt émirati (donc nul) est accordé en France sur les gains en capitaux.

En d’autres termes, la vente des actions de la société immobilière émiratie sera imposable en France, aux mêmes conditions que pour le versement de dividendes en principe (voir-dessous).

C) Le versement de dividendes à l’actionnaire

La CDI FR-EAU prévoit que les dividendes payés par une société qui est un résident d’un état à un résident de l’autre état ne sont imposables que dans cet autre état, si ce dernier résident en est le bénéficiaire effectif. Il est entendu que les dispositions du présent paragraphe n’affectent pas l’imposition de la société au titre des bénéfices qui servent au paiement des dividendes (art. 8-1 CDI FR-EAU).

Il ressort de ce qui précède qu’un résident fiscal français paiera l’impôt uniquement en France sur les dividendes qu’il reçoit de sa société située aux émirat arabes unis.

Par défaut, les dividendes étrangers sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé « flat tax », au taux de 30 %, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Il est toutefois possible d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel cas les dividendes sont ajoutés aux autres revenus imposables et bénéficient d’un abattement de 40 %, à condition que la société étrangère soit établie dans un pays ayant conclu une convention fiscale avec la France et remplissant les critères requis (ce qui est le cas des émirats arabes unis).

Le contribuable devra déclarer ces revenus dans sa déclaration annuelle via le formulaire 2047 (revenus étrangers) et les reporter sur le formulaire principal 2042.

D) Imposition au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Comme relevé précédemment, les redevables de l’IFI domiciliés en France, quelle que soit leur nationalité, sont soumis à une imposition sur l’ensemble de leur patrimoine immobilier mondial (sauf exception, à savoir les personnes qui n’ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des cinq années civiles précédant celle au cours de laquelle elles s’y domicilient).

En vertu de l’alinéa 2 de l’article 965 du CGI, est incluse dans l’assiette de l’IFI, outre les biens et droits immobiliers détenus directement par le redevable, la valeur nette, au 1^er janvier de l’année d’imposition, des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant au redevable et aux membres du foyer fiscal, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme. Cette fraction est déterminée en appliquant à la valeur des titres un coefficient correspondant au rapport entre la valeur des biens ou droits immobiliers imposables et la valeur totale des actifs de la société ou de l’organisme concerné.

Sont visées toutes les sociétés ou organismes, sans distinction de forme juridique, de régime fiscal, de nature, d’activité ou de dénomination, dans lesquels les personnes physiques membres du foyer fiscal détiennent des droits. Cette règle s’applique également aux sociétés et organismes de droit étranger dans les mêmes conditions.

Il ressort de ce qui précède que la détention, par une personne domiciliée en France, d’un immeuble aux Émirats arabes unis via une société locale, engendre potentiellement un assujettissement à l’IFI dans le chef de la personne physique.

Pour calculer la valeur imposable des parts ou actions, les immeubles et droits immobiliers utilisés pour l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui les détient directement sont exclus. Ces biens ne sont donc pas pris en compte pour déterminer la part de la valeur des titres soumise à l’IFI. En revanche, les immeubles ou droits immobiliers affectés à une activité autre qu’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale — par exemple lorsqu’ils sont utilisés à titre personnel ou pour une activité civile de gestion de patrimoine immobilier uniquement — restent imposables (BOI-PAT-IFI-20-20-20-30). Cette règle s’applique quel que soit le pourcentage de participation du redevable ou le niveau d’interposition des sociétés dans la chaîne de détention.

Toutefois, sont exclus de l’IFI, les parts ou actions de sociétés ou d’organismes qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dans lesquelles le redevable et les membres du foyer fiscal détiennent, directement ou indirectement, moins de 10 % du capital et des droits de vote. Cette exclusion concerne tant la société ou l’organisme dont le redevable détient directement des parts ou actions que les sociétés et organismes dont il détient indirectement des parts ou actions. L’exclusion, pour la détermination de l’assiette de l’IFI, des parts ou actions d’une société ou d’un organisme emporte l’absence de prise en compte de l’ensemble de son actif, y compris de ses éventuels biens ou droits immobiliers ou participations dans des entités ayant également une activité civile et détenant de tels biens et droits (BOI-PAT-IFI-20-20-20-20).

Au niveau international, la CDI FR-EAU prévoit à l’article 16 A-2 que : « Pour l’application des dispositions du présent article, les actions, parts ou autres droits dans une société dont l’actif est constitué pour plus de 50 p. cent par des biens immobiliers situés dans un État, ou par des droits portant sur de tels biens immobiliers, sont considérés comme des biens immobiliers situés dans cet État. Toutefois, les biens immobiliers affectés par cette société à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole, ou affectés à l’exercice par cette société d’une profession indépendante, ne sont pas pris en considération pour la détermination du pourcentage ci-dessus. »

Il ressort de ce qui précède que les parts ou actions dans une société locale dont l’actif est composé pour plus de 50 % de biens immobiliers situés aux Émirats arabes unis sont assimilées à des biens immobiliers situés dans ce pays. En conséquence, la détention indirecte de l’immeuble via la société est traitée, pour l’application des règles fiscales, comme une détention immobilière directe. En application de l’article 19-3 de la CDI FR-EAU (voir ci-dessus), cette fortune est également imposable en France dans le cadre de l’IFI. Le résident fiscal français est redevable de l’IFI sur la valeur de l’immeuble détenu indirectement, mais il peut bénéficier d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt éventuellement payé aux Émirats arabes unis sur cette fortune, ce crédit étant plafonné au montant de l’impôt français correspondant. Toutefois, en pratique, les Émirats arabes unis n’appliquant pas d’impôt sur la fortune, aucun crédit d’impôt ne sera effectivement accordé et l’IFI sera intégralement dû en France.

E) L’impôt sur les successions

En principe, la fortune mobilière est imposable au dernier domicile du défunt, tandis que la fortune immobilière est attribuée au lieu de situation de l’immeuble (art. 17-1 et 17-3 CDI FR-EAU). Toutefois, l’article 17-2 FR-EAU réserve le droit d’imposer la fortune mobilière attribuable à un établissement stable ainsi qu’à une base fixe relative à une profession indépendante ou d’une activité industrielle ou commerciale, au lieu de situation de l’établissement, respectivement de la base fixe.

Cela étant, dans la mesure où les émirats arabes unis (par exemple Dubaï) n’imposent pas les successions des non-résidents, cette dernière disposition est inapplicable.

Comme relevé ci-dessus, les parts de sociétés immobilières sont traitées, sauf exception, comme des actifs mobiliers. En conséquence, la France aura le droit d’imposer les droits de mutation à titre gratuit sur les actions de la société des émirats arabes unis.