• 3) Les droits d’enregistrement lors de la vente de l’immeuble

Lorsqu’une SCI vend un immeuble, la vente est soumise aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), plus couramment appelés droits d’enregistrement.

Les DMTO comprennent deux taxes, à avoir :

• – la taxe départementale de publicité foncière (TPF) et droits d’enregistrement départementaux ;
• – la taxe communale additionnelle à la taxe de publicité foncière et aux droits d’enregistrement.

Des taxes additionnelles peuvent s’ajouter, comme la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière prélevée au profit de la région d’Ile-de-France, au taux de 0,6 %, visant les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et de stockage.

Les droits varient selon la nature du bien (ancien ou neuf) et la localisation. Pour les immeubles anciens, le taux global des DMTO peut atteindre 5,81 %, voire 6,32 % dans certains départements ayant décidé d’appliquer la majoration autorisée par la loi de finances pour 2025. Cette hausse permet aux départements d’augmenter leur part des droits de mutation jusqu’à un taux de 5 %, contre 4,5 % auparavant (article 1594 D du CGI), et s’applique pour les ventes intervenant entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028. Outre les droits d’enregistrement, la vente d’un immeuble entraîne la perception de la contribution de sécurité immobilière, égale à 0,10 % du prix de vente (avec un minimum de perception fixé à environ 15 €).

À titre d’exemple, voici la ventilation précise appliquée dans le Var (depuis mai 2025) :

Composante                                                                                          Taux

Taxe départementale                                                                           5,00 %

Taxe communale                                                                                   1,20 %

Frais d’assiette et de recouvrement (2,37 % de la dépt.)               0,1185 %

Contribution de sécurité immobilière                                               0,10 %

Total (DMTO complet)                                                                          6,3185 %

Ces droits sont légalement à la charge de l’acquéreur. Ils sont réglés au notaire au moment de la signature de l’acte authentique, puis reversés par le notaire à l’administration fiscale.

Si la vente porte sur un immeuble neuf (construit depuis moins de cinq ans) et que celle-ci est soumise à la TVA (20 %), les droits d’enregistrement sont réduits. Dans ce cas, le bien est assujetti à une taxe de publicité foncière (TPF) réduite à 0,715 %, à la place des DMTO classiques. Cette situation concerne principalement les immeubles vendus par des SCI assujetties à la TVA (notamment les SCI à l’IS ayant une activité de construction ou de vente).

À cela s’ajoutent les émoluments notariaux, calculés selon un barème officiel proportionnel et dégressif, représentant généralement environ 0.8 % du prix de vente, ainsi que les frais et débours liés à l’acte (copies, formalités, etc.). Ces frais sont également à la charge de l’acquéreur, sauf disposition contraire dans l’acte.

Attention, il convient de garder à l’esprit que la cession des parts d’une SCI est taxée à hauteur de 5 % à la charge de l’acquéreur. Les DMTO ne s’appliquent pas dans cette hypothèse.

• 4) L’imposition lors de la cession des parts sociales de la SCI

Le Code civil impose un écrit pour formaliser la cession de parts sociales d’une SCI. Il peut s’agir d’un acte sous seing privé ou bien d’un acte notarié.

Le régime fiscal de la cession de parts d’une SCI comprend deux types d’impôts :

• – Les droits d’enregistrement, en remplacement des DMTO ;
• – L’impôt sur les plus-values : le régime diffère selon que le cédant est une personne physique ou morale.

Dans le cadre d’une cession de parts d’une SCI par une personne physique, il convient d’appliquer le régime des plus-values des particuliers décrit ci-dessus (abattement pour la durée de détention, etc.). Le formulaire 2048 doit être rempli.

Il existe certains cas d’exonération d’impôts sur le revenu. Parmi lesquels figurent les cas suivants :

• – un bien utilisé à titre de résidence principale ;
• – la valeur de la cession est inférieure à 15 000 € ;
• – la première cession d’un bien qui n’est pas utilisé comme résidence principale.

Attention toutefois, en cas de cession de parts de SCI, le forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition n’est pas applicable. Il convient de retenir le montant réel, exact et justifié des frais engagés lors de l’acquisition des parts, pour déterminer le prix d’acquisition fiscal et donc calculer la plus-value imposable.

À l’instar de la cession réalisée par une personne physique, le cas d’une cession réalisée par une personne morale varie selon que :

• – la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS ;
• – la plus-value est à court terme (titres détenus depuis moins de 2 ans) ou à long terme (titres détenus depuis plus de 2 ans).

Si la SCI est soumise à l’IR :

• – pour les parts sociales cédées détenues depuis moins de 2 ans, la plus-value nette à court terme est réintégrée dans le résultat imposable de la société ;
• – les parts sociales cédées détenues depuis 2 ans ou plus, la plus-value nette à long terme est imposée au taux forfaitaire unique de la flat-tax, à savoir 30 %

Lorsque la SCI a plusieurs catégories d’associés, il convient d’appliquer à chacun d’eux le régime fiscal dont il relève.

Lorsque la cession de parts est effectuée à titre gratuit, les frais de donation ne sont pas à la charge de la personne cédant ses parts de SCI. Ces frais sont payés par la personne qui acquiert ces parts. Le bénéficiaire de cette cession doit régler les droits de mutation. Toutefois, ces droits de mutation diffèrent en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire de la donation. Ainsi, selon le lien de parenté, un abattement peut être appliqué avant imposition, et le montant de cette dernière peut aussi varier.

L’abattement forfaitaire est valable pour une donation réalisée tous les 15 ans.

À titre d’exemple, lors d’une donation en ligne directe, le barème d’imposition est fixé de la façon suivante :

• – jusqu’à 8 072 € : taux d’imposition de 5 % ;
• – entre 8 073 € et 12 109 € : taux d’imposition de 10 % ;
• – entre 12 110 € et 15 932 € : taux d’imposition de 15 % ;
• – entre 15 933 € et 552 324 € : taux d’imposition de 20 % ;
• – entre 552 325 € et 902 838€ : taux d’imposition de 30 % ;
• – entre 902 839€ et 1 805 677€ : taux d’imposition de 40 % ;
• – plus de 1 805 677€ : taux d’imposition de 45 %.

Si la valeur de ces parts est fixée à 180 000 €, alors :

• – Le montant de l’abattement forfaitaire est fixé à 100 000 € ;
• – La part taxable est de 80 000 € (180 000 – 100 000) ;
• – Le montant des droits de mutation est de 14 225 € (le calcul étant [8 072 x 5 % + (12 109 – 8 073) x 10 % + (15 932 – 12 110) x 15 % + (80 000 – 15 933) x 20 %]).

En cas de donation antérieure du bien immobilier ou des parts sociales, le régime fiscal des plus-values prévoit la reprise du prix et de la date d’origine détenus par le donateur. L’abattement pour la durée de détention est donc calculé depuis la date d’acquisition initiale par le donateur, et non depuis la date de la donation. Cela peut s’avérer fiscalement avantageux si la détention initiale est ancienne, mais impose de bien documenter la chaîne de propriété et de conserver les justificatifs afférents. À noter que les travaux réalisés peuvent, sous conditions (notamment en cas d’exécution par une entreprise et paiement direct par le propriétaire), être intégrés au prix de revient pour le calcul de la plus-value.

Enfin, conformément à l’article 726, I, 2° du CGI, les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, notamment les SCI, sont soumises à un droit d’enregistrement proportionnel de 5 % (à charge du cessionnaire).

Ce taux s’applique à la valeur réelle des parts cédées, c’est-à-dire à leur valeur vénale au jour de la cession. L’administration fiscale est en droit, en vertu de l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales (LPF), de rehausser la base imposable si elle estime que le prix de cession déclaré est sous-évalué.

Un minimum de perception de 25 € est prévu par l’article 674 du CGI, quel que soit le montant de la transaction.

Une société est dite à prépondérance immobilière lorsqu’elle détient, directement ou indirectement, un actif composé à plus de 50 % de biens ou droits immobiliers non affectés à une activité opérationnelle (article 726, I, 2° du CGI). Ce critère est apprécié au niveau comptable, à la date de la cession.

Les cessions de parts de SCI sont obligatoirement soumises à la formalité de l’enregistrement, devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte de cession.

L’enregistrement se fait auprès du service des impôts du domicile de l’une des parties si l’acte est sous seing privé, ou de la résidence du notaire en cas d’acte notarié. Si les parties n’ont pas rédigé d’acte de cession, la cession devra faire l’objet d’une déclaration, formulaire n°2759 dans le mois de sa date. La déclaration est souscrite et les droits sont acquittés au service des impôts dont dépend le domicile de l’une des parties contractantes.

La jurisprudence Quemener

Comme indiqué précédemment, la SCI est une société dite semi-transparente. Bien qu’elle dispose d’une personnalité juridique propre, distincte de celle de ses associés, la fiscalité applicable repose sur le principe de transparence : les associés sont personnellement redevables des impôts, notamment sur les plus-values immobilières. La SCI ne constitue donc pas un sujet fiscal autonome.

Sur le plan fiscal, il n’existe pas de différence entre la détention directe d’un bien immobilier et sa détention via une SCI. Les revenus locatifs sont imposés au nom des associés dans la catégorie des revenus fonciers, qu’ils soient ou non distribués et même s’ils restent à la disposition de la société. Cette caractéristique constitue l’une des limites de ce régime.

Les bénéfices sont ainsi soumis à l’impôt au niveau des associés dès leur réalisation, indépendamment de leur distribution. De même, les déficits peuvent être imputés immédiatement sur leur revenu imposable, dans les limites fixées par la réglementation.

Toutefois, lors de la cession des parts sociales, leur valeur intègre les bénéfices accumulés, déjà fiscalisés. Une nouvelle imposition à travers la taxation de la plus-value reviendrait alors à taxer deux fois les mêmes sommes. Pour remédier à cette situation, la jurisprudence a prévu un mécanisme permettant d’éviter cette double imposition.

Pour illustrer cette problématique, prenons l’exemple d’une SCI relevant de l’IR qui dégage un bénéfice fiscal de 80 000 € au titre de loyers, réparti entre deux associés, A et B, détenant chacun 50 % des parts. Chacun est donc imposé personnellement sur 40 000 €, bien que la société n’ait procédé à aucune distribution.

L’année suivante, l’associé A cède ses parts pour un montant de 300 000 €, alors qu’il les avait acquises pour 200 000 €. La plus-value brute réalisée s’élève ainsi à 100 000 €. Le bénéfice antérieur de 40 000 €, déjà soumis à l’impôt dans le cadre de la transparence fiscale, a contribué à revaloriser la valeur des parts, augmentant mécaniquement la plus-value constatée lors de la cession. Dès lors, la somme de 40 000 € se retrouve imposée une seconde fois, bien qu’elle n’ait été perçue qu’une seule fois par l’associé.

Pour éviter cette double imposition (ou double déduction en cas de déficit), le Conseil d’État a établi un mécanisme correcteur consacré par l’arrêt Quemener du 16 février 2000. Ce principe permet de majorer le prix d’acquisition des parts des résultats fiscaux antérieurement imposés au nom de l’associé, ainsi que des pertes qu’il aurait éventuellement supportées, neutralisant ainsi le risque de surimposition.

En d’autres termes, la jurisprudence Quemener prévoit que le prix de revient des titres doit être augmenté (i) du montant des bénéfices non distribués et (ii) des pertes que l’associé a comblées, et à l’inverse que le prix de revient doit être diminué (i) des déficits et (ii) moins-values déjà déduits par la société ainsi que (iii) des bénéfices distribués.

Cette jurisprudence a depuis été complétée par d’autres arrêts, notamment par l’arrêt Baradé du 9 mars 2005 (le mécanisme de correction a été étendu aux plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière), et encore récemment par l’arrêt Joluger du 8 novembre 2017.

• 5) L’imposition lors de la liquidation de la SCI

La liquidation d’une SCI peut suivre deux modalités principales, chacune ayant des implications fiscales distinctes :

• – Soit la SCI procède à la vente du bien immobilier avant sa dissolution, les fonds ainsi recueillis étant répartis entre les associés ;
• – Soit l’immeuble est attribué en nature aux associés dans le cadre du partage de l’actif social, puis la SCI est dissoute et les associés procèdent eux-mêmes à la vente.

Dans ces deux cas, le régime fiscal applicable diffère sensiblement, tant en matière de droits d’enregistrement que d’imposition des plus-values ou du boni de liquidation.

1.  a) Droits d’enregistrement
   

Tout d’abord, depuis le 1^er janvier 2020, l’enregistrement de l’acte de dissolution d’une SCI auprès du service des impôts des entreprises (SIE) est devenu facultatif, et ne donne lieu à aucune perception spécifique au titre des droits fixes ou proportionnels.

En cas de vente du bien immobilier par la SCI avant la liquidation, l’acheteur devra s’acquitter des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) au taux applicable selon la nature du bien et la localisation (5,81 %, voire 6,32 % selon les départements, comprenant la taxe départementale, celle communale et la contribution de sécurité immobilière).

En revanche, si la SCI attribue l’immeuble directement à un ou plusieurs associés dans le cadre du partage de l’actif social, ce transfert de propriété est traité comme une mutation par partage. Dans ce cas, les droits d’enregistrement sont allégés comme suit :

• – la taxe de publicité foncière (TPF) est exigible sur la valeur vénale du bien transmis, au taux de 0,71498 % (taxe départementale de 0,70 % et frais d’assiette et de recouvrement de 2,14 % du montant de cette taxe) ;
• – la contribution de sécurité immobilière (CSI) au taux de 0,10 % est également due lors de la publication de l’acte de liquidation au service de la publicité foncière ;
• – les droits de partage, au taux de 2,5 %, perçus sur la valeur nette du bien partagé, c’est-à-dire après déduction du passif éventuel rattaché, à condition qu’il soit repris par l’attributaire (dans le cas contraire à la valeur brute).

En principe, le droit de partage prévu à l’article 746 du CGI n’est dû que lorsqu’un acte constate la cessation d’une indivision, matérialisée par l’attribution de lots individualisés à chacun des copartageants. Tel n’est pas le cas lorsque la répartition de l’actif social s’opère par transfert en indivision entre les associés à proportion de leurs droits dans le capital. Dans ce cas, il n’y a pas partage au sens fiscal du terme et les droits de partage ne sont pas dus.

Ce principe est issu de la réponse ministérielle Pernin du 4 février 1980 (n° 23271), selon laquelle « l’exigibilité du droit de partage de 1 p. 100 prévu à l’article 746 du même code, laquelle suppose une cessation d’indivision résultant de l’attribution individuelle aux anciens associés de lots composés à partir de cette masse ». Bien que cette réponse ne soit pas expressément reprise dans le BOFiP (BOI-ENR-PTG ; BOI-ENR-PTG-10-10), elle continue de guider l’interprétation administrative et doctrinale du droit de partage. Ainsi, lorsqu’un immeuble est attribué en indivision entre les associés, au prorata de leurs droits dans le capital de la société, aucun droit de partage ne peut être exigé, dans la mesure où il n’y a pas de répartition individualisée ni de sortie d’indivision au sens fiscal. Cette position est confirmée par la pratique notariale et la jurisprudence, qui distinguent clairement le partage réel générant le droit de 2,5 % de la simple mise en indivision proportionnelle, juridiquement neutre sur le plan fiscal.

à noter qu’en cas de liquidation d’une SCI, l’attribution de l’intégralité de l’actif à un seul associé, sans respect des quotes-parts ou sans contrepartie équitable, constitue un partage inégal susceptible d’être requalifié par l’administration fiscale en cession à titre onéreux déguisée. Cette requalification entraîne l’application des droits de mutation à titre onéreux au taux de 5 %, au lieu du droit de partage réduit de 2,5 %.

1.  b) Imposition des plus-values

Comme expliqué ci-dessus, la cession des biens immobiliers au cours de la liquidation est imposable entre les mains des associés, à proportion de leur participation dans le capital, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value est calculée par la différence entre la valeur vénale du bien et le prix d’acquisition dûment justifié, majoré éventuellement d’un forfait de 7,5 % pour frais d’acquisition (frais de notaire, commission, droits d’enregistrement, etc.) et de 15 % pour travaux (en cas de détention de plus de cinq ans).

La plus-value est imposée au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (7,5% pour les résidents suisses soumis à l’assurance maladie suisse), soit un taux global de 36,2 % (26.5%), sous réserve des abattements progressifs en fonction en fonction de la durée de détention (exonération totale d’IR au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans).

En revanche, lorsque l’associé est une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), il ne bénéficie d’aucun de ces abattements. Sa quote-part de plus-value est intégrée dans son résultat fiscal et soumise à l’IS selon les taux en vigueur, sans application du régime des particuliers (BOI-RFPI-PVI-30-20 ; art. 150 U du CGI).

L’associé sera donc soumis à l’IS au taux en vigueur, à savoir en 2025 :

– 25 % pour les sociétés en régime normal ;

– 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice pour les PME remplissant les conditions du taux réduit.

Ainsi, la qualification fiscale de l’associé impacte directement le niveau d’imposition applicable à la plus-value, même lorsque la SCI reste à l’IR.

A noter qu’il n’y a aucune différence en cas de liquidation d’une SCI avec attribution des biens immobiliers en nature aux associés. Cette opération constitue toujours une cession imposable au même titre qu’une vente, même si aucun prix n’est réellement versé (art. 150 UB du CGI ; BOI-RFPI-PVI-10-30). L’unique différence se situe au niveau de la valeur de cession qui correspond au prix payé par l’acheteur en cas de vente de l’immeuble à un tiers et à la valeur vénale de l’immeuble au jour de l’attribution en cas d’attribution aux associés.

1.  c) Le boni de liquidation

Le boni de liquidation désigne les sommes effectivement perçues par les associés à l’issue de la procédure de liquidation, au-delà du remboursement de leurs apports (BOI-RPPM-RCM-10-20-40).

Les étapes nécessaires avant de déterminer le boni sont les suivantes :

• – Réalisation de l’actif : soit par la vente des biens immobiliers, soit, le cas échéant, par leur attribution directe aux associés (répartition en nature).
• – Paiement des dettes sociales : règlement de l’ensemble des créanciers.
• – Restitution des apports : remboursement intégral aux associés de leurs apports en capital ou en compte courant, avant tout calcul de boni.

Le boni est constitué du solde positif une fois ces opérations accomplies. Il peut être réparti :

• – En numéraire, si l’actif a été liquidé (par exemple, la vente d’un immeuble),
• – Ou en nature, notamment par l’attribution directe d’un bien immobilier à un ou plusieurs associés.

Dans le cadre d’une SCI à l’IR, le boni ne constitue pas en lui-même un revenu imposable distinct. Il est en effet formé essentiellement des résultats accumulés par la société au fil des exercices et qui, bien qu’ayant déjà été imposés directement entre les mains des associés, n’ont pas encore été distribués.

Ainsi, lorsque la SCI est liquidée, les associés récupèrent non seulement leurs apports, mais également la part des bénéfices non distribués qui leur revient. Ces sommes ne sont pas imposables une seconde fois, sauf exception (notamment si elles excèdent le prix d’acquisition des parts et dans des cas très particuliers).

En conséquence, dans une SCI relevant de l’IR, le boni de liquidation représente juridiquement un solde économique, et non un gain fiscalement autonome, sous réserve bien sûr de cas spécifiques d’apport ou de régime spécial pouvant affecter ce traitement.

Toutefois, le traitement fiscal du boni de liquidation fait l’objet d’interprétations divergentes dans la doctrine et de la part des tribunaux (revenus de capitaux mobiliers vs. cession à titre onéreux).

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt Joluger du 8 novembre 2017 (voir ci-dessus), une SCI détenue notamment par un contribuable A avait cédé, le 30 décembre 2003, la moitié de son patrimoine immobilier. La plus-value générée par cette cession avait été totalement exonérée, en application des abattements pour durée de détention prévus à l’ancien article 150 M du CGI.

Quelques jours plus tard, la société a été dissoute puis liquidée, entraînant un partage de l’actif social. À cette occasion, A s’est vu attribuer le produit de la vente déjà réalisée, tandis que l’autre associé recevait la moitié restante de l’immeuble encore détenue par la SCI.

Lors du calcul de la plus-value imposable afférente à l’annulation des parts de A (consécutive à la dissolution-liquidation de la SCI), l’administration fiscale, appuyée par la Cour administrative d’appel de Nancy, a refusé d’intégrer, dans le prix d’acquisition des parts, la quote-part des plus-values exonérées lors de la cession réalisée par la SCI. Selon elle, ces gains, n’ayant donné lieu à aucune imposition effective, ne pouvaient majorer le prix d’acquisition des parts sociales.

Le Conseil d’État a censuré cette analyse. Il rappelle que l’exonération résultant de l’abattement pour durée de détention constitue un avantage fiscal définitif, expressément accordé par le législateur, et qu’il ne saurait être remis en cause au stade du partage de l’actif social. Par conséquent, la quote-part de ces plus-values exonérées, même non effectivement taxées, doit être intégrée au prix d’acquisition des parts de l’associé, pour le calcul de la plus-value générée par l’annulation de ses titres.

Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence Quemener (voir ci-dessus), qui vise à éviter les doubles impositions ou doubles déductions en matière de sociétés semi-transparentes, en tenant compte des bénéfices ou déficits ayant déjà affecté la valeur des parts. Toutefois, le Conseil d’État précise ici le considérant de principe en étendant le correctif au cas où le bénéfice n’a pas donné lieu à une imposition effective du fait d’un avantage fiscal définitif.

Ainsi, le prix d’acquisition des parts doit être :

• – majoré de la quote-part des bénéfices ou plus-values revenant à l’associé, qu’ils aient été imposés ou non lorsque leur exonération résulte d’une mesure législative définitive ;
• – minoré des déficits antérieurement déduits, à l’exclusion toutefois de ceux qui résultent eux-mêmes de dispositions législatives créant un avantage fiscal irrévocable.

L’arrêt précise encore que « la dissolution de la SCI Joluger a eu pour effet de transférer son actif dans le patrimoine de ses associés, dont M.A…, en contrepartie de l’annulation des parts sociales. Cette annulation constitue une cession de droits sociaux au sens des dispositions précitées de l’article 150 UB du code général des impôts. »

La question est de savoir si, à la lumière de cet arrêt, lors de la dissolution d’une société de personnes (notamment d’une SCI), l’annulation des parts sociales des associés constitue une « cession à titre onéreux » au sens des dispositions fiscales relatives à l’imposition des plus-values (articles 150-0 A et 150 UB du CGI). Cette qualification aurait pour conséquence directe l’imposition de la plus-value latente sur les titres détenus.

Or, la décision précitée constitue à ce jour une jurisprudence isolée, non consolidée par d’autres arrêts ni accompagnée d’une motivation approfondie. Elle s’appuie sur une lecture économique de la transmission patrimoniale, sans démonstration juridique complète d’un transfert de propriété entre cédant et cessionnaire.

Dans ses conclusions, le rapporteur public Vincent DAUMAS indique :

« Le contribuable fait valoir […] qu’il ne pouvait être imposé sur le fondement de l’article 150 UB du CGI lors de la dissolution de la SCI Joluger, faute de cession de ses parts à titre onéreux. Nous n’avons pas trouvé, dans votre jurisprudence, de précédent tout à fait topique mais il nous semble que cette contestation n’est pas fondée. Une dissolution-partage doit être regardée comme une mutation à titre onéreux, des lors que les associés se défont des parts de la société, qui se trouvent annulées, en contrepartie d’une fraction de son actif net (V. en ce sens, assimilant la dissolution-partage à une cession à titre onéreux, CE, 8e et 9e ss-sect., 13 mars 1974, n°87408 et n°88272 : Lebon, p. 178 ; Dr. fisc. 1974, n°49, comm. 1493, concl. D. Mandelkern ; Dupont 1974, p. 252. – CE, 8e et 9e ss-sect 29 juin 1977 n°94496 et 95525 : RJF 9/ 1977, n °487. – CE, 9e et 8e ss-sect 27 mai 1987, n°62248 et 70672 : RJF 7/1987, n°772) ».

Or, la cession, dans son acception juridique, implique la transmission entre vifs d’un droit de propriété ou de créance entre deux personnes identifiables : un cédant et un cessionnaire. Pourtant, en cas d’annulation des parts lors de la dissolution, les titres sont purement et simplement éteints. Aucun cessionnaire ne reçoit la propriété des parts annulées : il n’y a donc ni transfert de propriété, ni contrat de cession, ni prix. L’opération constitue une disparition de droits sociaux, non une mutation de ceux-ci.

Admettre qu’une annulation de parts équivaut à une cession imposable revient à créer artificiellement un fait générateur de plus-value, alors même que les bénéfices accumulés ont déjà été imposés entre les mains des associés par application de l’article 8 du CGI. Le Conseil d’État, en se fondant implicitement sur une approche économique du revenu imposable, introduit une rupture avec la logique du régime des sociétés de personnes. En effet, ces structures ne doivent donner lieu à imposition sur les titres qu’en présence d’un véritable acte de cession, ce qui n’est pas le cas ici.

L’annulation de titres dans le cadre d’une dissolution n’est d’ailleurs pas assimilée à une cession dans d’autres branches du droit fiscal. En matière de droits d’enregistrement, elle relève du droit de partage (art. 746 CGI) et non du régime applicable aux mutations à titre onéreux. En matière de taxe professionnelle ou de droits de mutation à titre gratuit, plusieurs décisions ont clairement refusé la qualification de cession en l’absence de transfert de propriété entre deux personnes. Il s’agit donc là d’une approche cohérente et constante, renforçant la critique de l’arrêt Joluger.

Qualifier une opération d’annulation comme une cession dans le seul but de permettre ensuite la neutralisation des effets fiscaux par la jurisprudence Quemener constitue en outre un raisonnement circulaire. Cela revient à reconnaître un fait générateur fiscal pour mieux en annuler les conséquences. Une telle construction, complexe et instable, n’est ni nécessaire ni juridiquement fondée. Elle contrevient à la simplicité du régime fiscal des sociétés de personnes, dans lequel les bénéfices sont imposés entre les mains des associés, indépendamment de toute distribution.

Quoi qu’il en soit en l’absence d’une nouvelle jurisprudence, il convient de retenir qu’en mettant fin à la société, la dissolution de la SCI a pour effet de transformer l’actif social en indivision et, par suite, de transférer la propriété des biens sociaux à chaque associé.

Du fait de la transformation de l’actif social en indivision, la dissolution d’une SCI équivaut, du point de vue fiscal, à une cession à titre onéreux susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chaque associé au prorata de ses droits sociaux. Ce n’est toutefois qu’à la date de la publication de la clôture de la liquidation que cette plus-value doit être imposée (sauf en cas de cession d’actifs à un tiers en cours de liquidation). La plus-value est calculée par différence entre la valeur vénale des biens à cette date et leur prix d’acquisition par la société (ou leur valeur d’apport). 

Cependant, afin d’éviter une double taxation partielle de la plus-value pour les associés ayant acheté leurs parts en cours de société, la fraction de plus-value imposable à leur nom est calculée par rapport à la valeur des biens au jour de l’acquisition des parts.

Le retrait d’un associé en cours d’exploitation accompagné de l’attribution d’éléments du patrimoine social constitue également une cession à titre onéreux des biens attribués donnant lieu à imposition d’une plus-value.

En cas de revente d’un immeuble attribué lors de la dissolution (ou du retrait d’un associé en cours de société), le bien est en principe réputé avoir été acquis à la date de la clôture de la liquidation (ou du retrait) pour la valeur réelle qu’il comportait à cette date.

• 6) L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis le 1^er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt sur la fortune (ISF). Ce nouvel impôt concerne uniquement le patrimoine immobilier des foyers fiscaux.

Que l’immobilier soit détenu directement ou via une SCI (à l’IR ou à l’IS), il entre dans le champ de l’IFI, dès lors que la valeur nette du patrimoine immobilier taxable excède 1,3 million d’euros au 1^er janvier de l’année d’imposition. En effet, les parts sociales d’une SCI sont considérées comme un actif immobilier. La SCI elle-même n’est pas redevable de l’IFI, l’impôt est seulement dû par les associés personnes physiques, en fonction de leur pourcentage de détention du capital social.

Le barème de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour 2025 est progressif, ce qui signifie que le taux d’imposition augmente par tranches en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier. Concrètement, aucun impôt n’est dû pour la part du patrimoine inférieure ou égale à 800 000 €. La fraction comprise entre 800 001 € et 1,3 million d’euros est taxée à 0,5 %, celle entre 1,3 million et 2,57 millions à 0,7 %. Le taux passe ensuite à 1 % entre 2,57 et 5 millions, puis à 1,25 % entre 5 et 10 millions. Enfin, la part du patrimoine supérieure à 10 millions d’euros est imposée au taux de 1,5 %. Seule la fraction du patrimoine située dans chaque tranche est taxée au taux correspondant (NB : même si le seuil pour être assujetti à l’IFI est de 1 300 000 €, le calcul de l’impôt commence dès 800 000 €).

Les associés non-résidents fiscaux français peuvent également être redevables de l’IFI sur les biens immobiliers qu’ils détiennent via une SCI située en France.

Seuls les biens à usage non professionnel sont concernés. Les dettes afférentes à l’acquisition ou à la conservation de ces biens (emprunts, travaux, taxes foncières) peuvent être déduites, sous réserve qu’elles soient spécifiquement rattachées à un actif imposable. En revanche, les dettes liées à des biens exonérés ou à usage professionnel ne sont pas déductibles.

Un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale du contribuable est prévu pour le calcul de l’IFI. Toutefois, cet abattement ne s’applique pas lorsque la résidence principale est détenue indirectement via une SCI. En contrepartie, un abattement pour illiquidité, généralement entre 10 % et 20 %, peut être appliqué dans ce cas.

La valorisation du patrimoine repose sur la valeur vénale réelle des biens au 1^er janvier, c’est-à-dire leur prix théorique de vente dans des conditions normales de marché. Des décotes peuvent être admises (notamment pour indivision, occupation, vétusté, démembrement), à condition d’être justifiées de manière rigoureuse. Si un associé possède moins de 10 % du capital de la SCI, ses parts peuvent être exonérées d’IFI.

Lorsque l’actif immobilier est détenu via une SCI, c’est la valeur des parts sociales qui doit être évaluée. La méthode la plus courante est celle de l’actif net réévalué, consistant à réévaluer les biens à leur valeur réelle et à en déduire les dettes.

La déductibilité des comptes courants d’associés est possible si ceux-ci financent directement des biens imposables, mais cette déduction doit être justifiée et respecte des règles précises (notamment l’exclusion des comptes courants liés à l’acquisition de la résidence principale ou à des actifs exonérés).

La déclaration d’IFI s’effectue en même temps que la déclaration de revenus, via le formulaire n° 2042-IFI.

• 7) Impôts lors d’une succession

En cas de décès d’un associé, la SCI se poursuit avec ses héritiers, qui reçoivent ses parts sociales. En principe, aucun agrément n’est nécessaire, sauf si les statuts le prévoient. Dans un tel cas, une assemblée générale peut être exigée pour valider leur entrée.

Le décès n’entraîne ni la liquidation de la SCI, ni la vente des biens, sauf clause contraire. L’enregistrement de la nouvelle répartition des parts au greffe est obligatoire, mais l’intervention d’un notaire n’est pas toujours requise.

Le calcul des droits de mutation à titre gratuit repose sur la valeur des parts sociales transmises.

Cette valeur est déterminée à partir de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCI, diminuée des éventuelles dettes.

Une décote peut s’appliquer si les parts ne sont pas immédiatement cessibles (ex. : pacte d’indivisibilité, statuts limitant la revente).

Ensuite, selon le lien de parenté entre le défunt et l’héritier, un abattement est appliqué. Le barème de l’impôt sur les successions est finalement appliqué à la somme taxable.

Le montant des droits de succession se décompose comme suit :

• – Entre 5 et 45 % pour les héritiers directs (enfants) ;
• – De 35 à 45 % entre les frères et sœurs ;
• – De 55 % pour les parents jusqu’au 4e degré ;
• – De 60 % pour les parents au-delà du 4e degré.

Contrairement aux donations, les transmissions entre époux sont exonérées de droits de succession. Le conjoint survivant n’a donc rien à payer, quelle que soit sa part d’héritage.

S’agissant des abattements, ils se décomposent comme suit :

L’utilisation d’une SCI n’annule pas les droits de succession, mais elle permet de mieux les anticiper grâce à des donations échelonnées dans le temps, afin de profiter à plusieurs reprises des abattements en ligne directe tous les 15 ans.

• 8) Imposition en cas de démembrement des parts sociales de la SCI

Le démembrement de la propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux éléments juridiques distincts :

• – L’usufruit : il donne le droit d’utiliser le bien, d’y habiter, de le louer et d’en percevoir les revenus, sans en détenir la pleine propriété.
• – La nue-propriété : elle correspond à la propriété du bien sans en avoir l’usage immédiat. Le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété au décès de l’usufruitier, sans fiscalité supplémentaire ( 1133 du CGI), bien que des frais de formalités ou d’acte puissent subsister.

Appliqué à une SCI, les parents peuvent ainsi transmettre la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. Ils continuent à percevoir les revenus locatifs, à participer à la gestion, et conservent souvent la maîtrise des décisions importantes, sauf clause statutaire contraire.

Ce montage présente plusieurs atouts :

• – Il permet d’anticiper la transmission tout en gardant le contrôle ;
• – Il évite aux héritiers de supporter des droits supplémentaires au décès de l’usufruitier ;
• – Il offre une grande souplesse de gestion et d’optimisation fiscale dans le cadre d’une planification successorale.

Plus le démembrement est anticipé, plus l’avantage fiscal est marqué. En cas de donation de la nue-propriété, la valeur imposable est réduite en fonction de l’âge de l’usufruitier, selon le barème de l’article 669 du CGI. Par exemple, entre 61 et 70 ans, l’usufruit est évalué à 40 % de la pleine propriété, ce qui réduit la base taxable de la nue-propriété à 60 % ; après 71 ans, l’usufruit tombe à 30 %, la nue-propriété monte à 70 %.

Ainsi, si des parts de SCI évaluées à 500 000 € sont transmises en nue-propriété à des enfants lorsque l’usufruitier a 65 ans, la base imposable n’est que de 300 000 €, hors abattements (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans). Seule cette base est soumise aux droits de donation.

Sur le plan fiscal, les revenus de la SCI sont intégralement imposés entre les mains de l’usufruitier, selon le régime des revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-10-10-10). Il en est de même pour l’IFI : l’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété des biens ou parts détenus, sans possibilité d’appliquer le barème de l’article 669 du CGI, conformément à l’article 968 du CGI et au BOI-PAT-IFI-20-30-10. Le nu-propriétaire, lui, n’est pas redevable de l’IFI.

La cession du bien immobilier détenu par la SCI requiert généralement l’accord des deux parties (usufruitier et nu-propriétaire), sauf clause statutaire contraire. En cas de cession des parts sociales démembrées, le prix de vente est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI, et chacun est imposé séparément sur sa part de plus-value en fonction de sa propre durée de détention (BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-10).

Enfin, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire sans droits de succession supplémentaires, conformément à l’article 1133 du CGI.

• 9) La désignation d’un représentant fiscal

Le représentant fiscal joue un rôle essentiel dans le cadre des ventes immobilières ou de parts de SCI. Lorsqu’il est requis, il agit en tant qu’intermédiaire accrédité par l’administration fiscale française pour garantir le bon calcul, la déclaration et le paiement de l’impôt sur la plus-value due au titre de la cession. Sa mission consiste notamment à établir la déclaration de plus-value, à la déposer auprès du service des impôts compétent, à s’assurer du règlement des sommes dues, et à engager sa propre responsabilité en cas de défaut de paiement du cédant. Ce dispositif vise à sécuriser les recettes fiscales de l’État français, en assurant un point de contact fiscal fiable lorsque le vendeur est domicilié hors de l’Union européenne ou d’un État de l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative. Le représentant fiscal constitue une garantie pour l’administration, notamment lorsque celle-ci ne dispose d’aucun recours direct contre le vendeur à l’étranger.

Il existe une dispense automatique de désignation d’un représentant fiscal en France dans trois situations :

• – lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un état membre de l’Union européenne (UE) ou dans un autre état partie à l’Accord sur l’EEE ayant conclu avec la France certaines conventions d’assistance administrative (Islande et Norvège). La Suisse est exclue ;
• – pour les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 €. Ce seuil s’apprécie par cédant ;
• – pour les cessions bénéficiant d’une exonération de plus-value au regard tant de l’impôt sur le revenu que des prélèvements sociaux compte tenu de la durée de détention du bien (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Peuvent avoir la qualité de représentant fiscal :

• – une société ou un organisme déjà accrédité de façon permanente par l’administration fiscale ;
• – les banques et établissements de crédit exerçant leur activité en France ;
• – l’acquéreur du bien s’il a son domicile fiscal en France ;
• – ou toute autre personne ayant son domicile fiscal en France, à l’exclusion des notaires et des avocats. Dans ce dernier cas le représentant doit être accrédité par l’administration.